La Suprema corte fa il punto su ristrutturazione, ricostruzione e nuova costruzione, indicando la linea di demarcazione che separa i tre diversi interventi edilizi. E il vademecum è contenuto nella sentenza 19287/09.

Tutto nasce dal ricorso proposto da due proprietarie di un immobile che avevano denunciato i propri vicini per sconfinamenti, occupazioni abusive e mancata osservanza delle distanze legali, anche nell’apertura di alcune finestre, conseguenti alla costruzione di un fabbricato sul loro fondo. Per il giudice del merito, in realtà, i vicini avevano ristrutturato un precedente fabbricato sia pure ricostruendone alcune parti. Questo, infatti, è quello che emergeva dalla consulenza tecnica d’ufficio e dai successivi chiarimenti del Ctu non smentiti dalle «approssimative dichiarazioni di qualche teste» e da una tardiva e strumentale relazione tecnica di parte. Una valutazione, però, che non avrebbe tenuto conto del fatto che il fabbricato era stato costruito con materiali del tutto diversi (moderni mattoni al posto dei preesistenti sassi di fiume) con realizzazione di una parete finestrata in luogo della precedente cieca. Senza tralasciare, poi, l’innalzamento del livello del solaio e la modifica del sottotetto. L’edificio, inoltre, era stato abusivamente adibito a uso abitativo.

Insomma, secondo le signore, i giudici di merito nel fare affidamento sulla relazione «fortemente illogica» del consulente tecnico d’ufficio hanno finito per escludere che l’edificio fosse stato oggetto di una ricostruzione ex novo, solo perché la riedificazione sarebbe avvenuta per “tratti successivi”.

E' stato accolto il ricorso delle proprietarie. Il giudice del merito avrebbe dovuto verificare se effettivamente il nuovo edificio fosse conforme, nell’altezza e nella volumetria, a quello preesistente. Come spiega la Cassazione, la semplice ristrutturazione si verifica quando gli interventi, comportando modifiche esclusivamente interne, abbiano interessato un fabbricato le cui componenti essenziali (quali muri perimetrali, strutture orizzontali e copertura) siano rimaste inalterate.

Si parla, invece, di ricostruzione qualora questi elementi essenziali, per evento naturale o per fatto umano, siano venuti meno e l’intervento successivo non abbia comportato alcuna variazione rispetto alle originarie dimensioni dell’edificio, con particolare riferimento alla volumetria, alla superficie d’ingombro occupata e all’altezza. Quando queste componenti vengono alterate si è in presenza, al contrario, di una nuova costruzione, da considerare tale agli effetti del calcolo delle distanze rispetto agli immobili contigui.